Investir dans le locatif en 2026

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Investir dans le locatif en 2026 : quel dispositif fiscal choisir quand le Pinel n’existe plus ?

Le Pinel, c’est terminé. Beaucoup d’investisseurs qui avaient calé leur stratégie dessus se retrouvent un peu perdus. Bonne nouvelle : le paysage fiscal de l’investissement locatif ne s’est pas éteint avec lui, il s’est simplement redistribué entre plusieurs dispositifs, chacun avec sa logique propre. Voici comment s’y retrouver selon votre profil.

Le nouveau venu : le dispositif Jeanbrun

Entré en vigueur en 2026 dans le cadre du plan “Relance Logement”, ce dispositif change de philosophie par rapport au Pinel : au lieu d’une réduction d’impôt classique, il fonctionne par amortissement du bien, sur la base de 80 % du prix d’acquisition net de frais. Il concerne exclusivement la location nue en résidence principale du locataire, dans des immeubles collectifs (les maisons individuelles sont exclues), pour des biens acquis entre le 1ᵉʳ janvier 2026 et le 31 décembre 2028, avec un engagement de location d’au moins 9 ans.

Le classique qui a survécu : Loc’Avantages
Contrairement à beaucoup d’autres dispositifs, Loc’Avantages s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans restriction de zone. Le principe : vous louez votre bien en dessous du prix du marché (15 %, 30 % ou 45 % de décote selon le niveau choisi), en échange d’une réduction d’impôt qui peut grimper jusqu’à 65 % en cas de conventionnement social, sur un engagement de 9 ans. Pour un bien ancien à rénover, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et permettre d’atteindre une étiquette DPE A ou B.

Le spécialiste des centres-villes anciens : la loi Denormandie

Ce dispositif cible spécifiquement l’immobilier ancien à rénover dans certaines communes labellisées (plusieurs centaines sur le territoire). Le principe rappelle celui de l’ex-Pinel : une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant total de l’opération (achat + travaux), selon un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Condition clé : les travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération. Ce dispositif est prolongé jusqu’en 2027.

La valeur sûre pour les profils fortement imposés : le LMNP au réel

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel reste, pour beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine, une option particulièrement solide sur le long terme. Sous le régime réel, il permet de déduire l’ensemble des charges réelles et d’amortir le bien, ce qui peut réduire l’imposition sur les loyers perçus de façon très significative, voire la ramener proche de zéro pendant plusieurs années. La contrepartie : une gestion comptable plus rigoureuse, généralement confiée à un expert-comptable.

Comment choisir entre tout ça ?

Trois questions à vous poser avant toute décision :

1) Quelle est votre tranche marginale d’imposition (TMI) ? Plus elle est élevée, plus les dispositifs à réduction d’impôt directe (Denormandie, Loc’Avantages) ou à amortissement (LMNP, Jeanbrun) prennent de sens.

2) Sur quel horizon investissez-vous ? Un engagement de 6, 9 ou 12 ans n’a pas le même impact sur votre stratégie patrimoniale globale.

3) Quelle zone géographique visez-vous ? Certains dispositifs sont limités à des zones tendues, d’autres (comme Loc’Avantages) sont ouverts partout.

Le piège à éviter
Attention : plusieurs de ces dispositifs ne se cumulent pas entre eux, ni avec les dispositifs d’investissement outre-mer, Malraux ou Denormandie selon les cas. Se précipiter sur le dispositif le plus médiatisé sans vérifier sa compatibilité avec votre situation fiscale globale est l’erreur la plus fréquente que l’on observe chez les investisseurs.

Notre service courtage et nos conseillers en investissement locatif peuvent vous aider à croiser votre situation fiscale réelle avec les dispositifs disponibles, plutôt que de partir du dispositif pour construire votre stratégie à l’envers.

Choisir le dispositif adapté à ma situation

Sources : Code général des impôts (article 199 novovicies et suivants), Crédit Agricole e-immobilier, direction générale des Finances publiques (impots.gouv.fr).