Propriétaire bailleur : peut-on encore augmenter son loyer en 2026 ?

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Petite mise en situation. Votre locataire s’en va après trois ans, vous remettez le bien en location, et là, question évidente : à combien pouvez-vous fixer le loyer ? Si votre bien se trouve dans une zone dite "tendue", la réponse n’est pas "à ce que le marché absorbe". On fait le point, sans jargon juridique inutile.

D’abord, une distinction essentielle

Il existe deux mécanismes différents, souvent confondus :

L’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue. Chaque année, un décret fixe l’augmentation maximale autorisée entre deux locataires ou lors d’un renouvellement de bail. Pour la période allant du 1ᵉʳ août 2025 au 31 juillet 2026, cette hausse est plafonnée au niveau de l’IRL (l’indice de référence des loyers, publié trimestriellement par l’INSEE), selon les précisions apportées par l’ANIL, l’Agence nationale pour l’information sur le logement.

L’encadrement "avec plafond", plus strict, en vigueur dans un nombre croissant de communes (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, et une vingtaine d’autres agglomérations). Là, le loyer ne peut pas dépasser un "loyer de référence majoré", fixé chaque année par arrêté préfectoral à partir des données des observatoires locaux des loyers.

Bref : si votre bien est en zone tendue "simple", vous devez respecter un plafond de hausse. S’il est dans une des villes à encadrement renforcé, vous devez respecter un plafond de niveau absolu.

Comment savoir si vous êtes concerné ?

Deux réflexes simples : consulter service-public.fr, qui propose un simulateur pour vérifier le classement de votre commune, ou vous rapprocher d’une antenne ADIL (l’antenne départementale de l’ANIL), qui propose des consultations gratuites.

Dans les villes à encadrement avec plafond, vous devrez également consulter l’arrêté préfectoral annuel pour connaître le loyer de référence médian, minoré et majoré applicable à votre secteur et à la typologie de votre bien.

Et si votre logement est classé F ou G au DPE ?

Là, la règle est encore plus stricte : depuis 2022, les loyers des logements classés F ou G sont purement et simplement gelés, quelle que soit la zone. Aucune augmentation possible, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni lors de la révision annuelle.

Bonne nouvelle potentielle cependant : la réforme du calcul du DPE entrée en vigueur en janvier 2026 a permis à de nombreux logements chauffés à l’électricité de sortir de ces classes sans travaux (on en parle en détail dans un autre article), de quoi retrouver une marge de manœuvre sur le loyer sans rien avoir changé physiquement dans le logement.

Que se passe-t-il si vous dépassez le plafond ?
Le locataire dispose d’un droit de recours : il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge si besoin. Le juge a le pouvoir d’annuler tout ou partie de la hausse, d’ordonner le remboursement du trop-perçu, et dans certains cas de prononcer des sanctions financières à l’encontre du bailleur. Pas idéal comme scénario, surtout quand une simple vérification en amont permet de l’éviter entièrement.

Ce qu’il faut retenir, très concrètement

Vérifiez systématiquement le zonage de votre commune avant de fixer ou réviser un loyer.

Si vous êtes en zone à encadrement renforcé, référez-vous précisément à l’arrêté préfectoral de l’année en cours.

Un logement F ou G au DPE = loyer gelé, sans exception liée à la zone.

En cas de doute, une consultation ADIL est gratuite et rapide.

Gérer un bien en location, c’est jongler avec des règles qui évoluent chaque année. C’est exactement pour ça qu’existe notre service de gestion locative : on s’occupe de cette veille réglementaire à votre place, pour que votre seul souci reste de percevoir votre loyer sereinement !

Sources : ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement), Service-Public.fr, ministère de la Transition écologique.

Mise en relation avec notre responsable de la Gestion Locative